What is a Condo Assignment?

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전매란?

 

소유권이 넘어 가기 전 빌더의 Consent를 받아 구입 유닛을 재 판매 할 수 있는 일련의 거래를 말합니다. 즉 전매는 최조구입자가 해당 매물에 대한 소유권을 갖기 전 해당 매물에 대한 권리를 타인에 양도하는 것을 말합니다. 이는 빌더와 맺은 계약을 타인에게 넘기는 것을 말합니다.

 

 

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콘도 전매 매도인으로써의 장점

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1. 최초 지불했던 계약금과 동시에 시세차익을 실현할 수 있습니다.

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2. 콘도 CLOSING시 내야하는 비용, 즉 Occupancy Fee, Levy, Development Fee, 각종 환경비, 취득세등을 내지 않아도 됩니다.

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3. 부동산 가격이 하락할 경우 손실을 보전할 수 있습니다.

 

 

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콘도 전매 매수인으로써의 장점

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1. 지금당장 콘도 구매를 원하지 않지만 짧은 미래에 콘도가 필요해서 분양보다는 전매를 택할 경우. - 시간을 많이 기다릴 필요가 없는 장점입니다.

 

2. 최초 분양가보다는 비싸겠지만 현 분양 시세보다 저렴하게 살 수 있습니다.

 

3. 신규 콘도이다 보니 우선 모든 것이 새것이고 Tarion Warranty를 통해 전체적인 집 보증을 받을 수 있습니다.

 

4. Land Transfer Tax(취득세)를 전매 가격이 아닌 최초 분양가격을 기준으로 냅니다.

 

 

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전매시 유의 사항

 

 

전매를 한 번이라도 다루어 본 부동산 중개인이거나 손님들께서는 전매가 일반 부동산거래보다 더 복잡하다고 생각하셨을 수 있습니다. 그래서 전매 계약서를 작성하시는 경우에 일반 Re-Sale 보다 더 많은 법적 자문이 필요합니다. 이 글에서는 전매 계약서 작성 혹은 검토 시에 유의해야 할 사항 10 가지를 추려서 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 전매 계약에는 3명의 당사자가 있습니다. 빌더, 전매 판매자, 전매 구매가입니다. 전매 판매자와 전매 구매자가 계약을 했다고 하더라도 빌더의 승인이 없이는 전매가 성립되지 않습니다. 따라서 항상 빌더의 승인을 전제조건으로 해야 합니다.

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2. 빌더의 동의를 얻는 시한을 정해 놓는 것이 좋은 경우도 많은데, 만일 그렇지 않은 경우, 빌더의 동의가 기약 없이 늦어지는 경우에도 계약을 취소하는 것이 어려울 수 있습니다. 그러나 빌더가 빠르게 일처리를 하지 못하는 경우도 많으므로 시한을 너무 짧게 잡아도 문제가 될 수 있습니다 – 일반적으로 30일 이상으로 하시는 경우가 많습니다.

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3. 전매 계약에 서명하기 전에, 빌더에게 전매 계약을 승인해 주는지 먼저 문의하는 것이 좋습니다. 분양 실적이 미비하거나 기타 다른 이유로 전매 자체를 승인하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이 경우, 계약서를 먼저 작성하면 시간과 비용을 소모하게 됩니다.

 

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4. 전매로 판매를 하는 측이든 구매를 하는 측이든 변호사의 검토를 조건으로 두시는 것이 좋습니다. 전매는 매 건마다 상황이 다른 경우가 대부분이라, 많은 경우 변호사를 통해 추가로 협의가 이루어지는 경우가 많습니다. 계약시 체결된 후 5일 이상은 검토 시간을 가질 수 있도록 해 주시는 것을 추천합니다.

 

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5. 전매 판매자가 모든 Upgrade 와 Deposits를 정해진 시기에 납부한 증빙을 제공하도록 하는 것이 좋습니다. 이러한 내용은 빌더의 동의서에 들어가 있을 수도 있는데, 이와는 별도로 서류를 전달하도록 하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 빌더가 Depoist를 입금처리 하고 나서 Evidence of Compliance 혹은 Form 4를 발행해서 구매자 (전매 판매자)에게 발급해 주는데, 이러한 서류를 전매 구매자에게 전달하도록 하면 나중에 문제가 생길 여지가 적습니다. 같은 맥락으로 색상 선택 등 구매자 (전매 판매자)가 해야할 일들이 시한 안에 이루어졌다는 증빙도 전매 구매자에게 전달되도록 하는 것이 좋습니다.

 

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6. 전매 시점이 입주 클로징 (Occupancy Closing) 이후인 경우, 전매 구입자 입장에서는 고려해야 할 사항이 더 많아집니다. 예를 들어, 해당 유닛에 사람이 산 적이 없다는 것을 확인하는 것이 좋습니다 – 첫 번째 입주자가 1년을 채우지 않고 나가는 경우, HST Rebate 를 받을 때에 문제가 될 수도 있습니다. Tarion Warranty 와 관련해서도 변경이 필요한 부분이 있을 수 있습니다. 입주 클로징 이후에 전매를 하는 경우, 계약서를 검토하는 변호사에게 말씀하시고 관련 자문을 구하십시오.

 

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7. 전매 거래와 관련해서 HST 혹은 Income Tax와 관련된 부분은 회계사의 자문을 미리 받으시는 것이 좋습니다. 특히 전매 판매자의 경우 어떤 HST 부담이 있는지 확인하고 전매 계약을 진행하셔야 하며, 전매 구매자의 경우 직접 거주시에 HST Rebate를 거래금액에서 직접 차감받는 혜택을 승계할 수 있는지를 확인하시는 것이 좋습니다.

 

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8. 거래 대금을 주고 받는 시기를 명확하게 설정해 놓아야 합니다. 예를 들어, 전매 거래가 마무리되는 시점에서 전매 판매자에게 잔금이 전달되도록 할 것인지, 혹은 final closing (명의가 변경되는 시점)시에 잔금이 전달되도록 할 것인지 등을 명기하는 것이 좋습니다.

 

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9. 최초 구매 계약서에는 빌더가 구매자에게 주는 여러가지 혜택이 있는 경우가 있습니다. 최종 cloisng시에 일정 금액을 credit으로 준다든지, 구매자가 납부할 특정 항목 (예를 들어 development levy emd)에 대해 상한선을 놓는다든지 하는 것입니다. 하지만, 이런 혜택은 전매시에 무효가 되는 경우가 많으니, 이러한 혜택이 승계가 되는지를 살펴보셔야 합니다.

 

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10.전매 계약은 가능한 한 부동산 중개인을 통해서 하시는 것이 좋습니다. 특히 부동산 중개인만이 사용할 수 있게 되어 있는 OREA 양식을 사용하면 신경 쓸 사항이 많이 줄어들고, 실수할 확률도 적어집니다.

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Team Park 부동산

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----   박성규 & 타일러 박   ----

Sung Gyu Park & Tyler Park

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